住房建设成本突破每平方米225万元，创下历史新高

住房建设的直接成本首次突破每平方米225万元，创下历史新高，相当于每平方米1500美元的纯施工价值。在计算土地成本、办理费用、一般设备和专业费用后，预售项目的最终价格在该地区最热门的城市走廊中达到每平方米2900至3200美元。

这种以比索计的名义上涨，加上汇率的相对稳定和整体通货膨胀的过程，加速了以硬通货计的活动成本大幅上升。与二手市场的价格差距不断扩大，引发了对投资演变、新项目可行性和私人盈利能力可持续性的一系列疑问。

根据布宜诺斯艾利斯省建筑中小企业协会（Apymeco）的数据，年度测算显示建筑成本上涨了25.69%，而消费者价格指数则攀升至33.5%。

成本结构的最新变动是由于工资等级的调整。劳动力在一个月内上涨了7.65%，以弥补之前的差距。然而，建筑的累计表现显示出相对于经济总体指数的减速动态。年度成本变化为13.05%，而通货膨胀率为16.8%。

布宜诺斯艾利斯省建筑中小企业协会（Apymeco）

尼古拉斯·马林，布宜诺斯艾利斯省建筑中小企业协会（Apymeco）负责人，解释了成本变化背后的原因：“美元计价的建筑成本在下半年可能会继续增长，尽管与过去几个月的动态相比，增幅会温和得多。以稳定的硬通货计价并未表现出特别高的价值，而是接近其历史平均水平。材料的价格将随着贬值而上涨，并将低于消费者价格指数，因为需求疲软。”

建筑成本的急剧上升并未完全阻止新项目的规划。相反，在上半年，土地购买量增加，未来工程的规划申请也有所增加，这被开发商视为中期投资的信号。

拥有流动资金的人更愿意现在在战略位置上布局，而不是等待土地竞争加剧的局面。

马丁·弗拉赫斯兰德，Kohon研究所的市场经理表示，建筑成本已经超过每平方米1600美元，未考虑土地成本，但他认为市场开始吸收这些价格。他解释道：“最初对盈利能力的影响是存在的，但随着工程的推进和新价格的出现，市场会认可这些价格。甚至最终会高于二手房和成品房的价格，而后者的平均成本仍低于这些水平。”

对于高管而言，成本调整的最复杂阶段开始逐渐过去。他表示：“我们正在看到经济修正的最后余波。未来的情景指向更大的稳定，这为中期带来了非常乐观的前景。”

Flachsland 强调，土地购买的强劲动向以及上半年项目提交的增加反映出开发商仍在继续押注于这一业务。在他看来，通货膨胀的减缓以及旨在引导投资流向该行业的工具的出现可能会加速这一趋势。

“今天进入一个在建项目可能看起来很贵，但当工程完成时，这个价值往往会转变为一个机会。房地产投资仍然显示出在长期内保持价值的能力，”他表示。

成本控制，但活动仍未启动
尽管每平方米的成本再次在比索中创下新高，并且在美元中也有所上涨，但对该行业的许多人来说，主要问题不再是建造的成本，而是需求的缺乏。

Marín 认为，美元计价的建筑成本在下半年仍可能会上涨，尽管增速远低于上半年。他解释道：“今天以不变美元计价的成本接近其历史平均水平。如果工资增长超过汇率，美元计价的建筑成本可能会继续上升。”

来源：布宜诺斯艾利斯省建筑中小企业协会 (Apymeco)

关于材料，他指出，动态将会有所不同。“我们认为它们将继续以贬值的速度上涨，并且将继续低于通货膨胀增长，就像过去几个月发生的那样，因为需求仍然非常疲软，这限制了任何大幅涨价的可能性。”

Marín 提到，6月份的跳升主要是由于劳动力成本的调整，并认为这在更温和的趋势中是一个例外。“今天，汇率稳定、进口开放和需求低迷是控制建筑成本的主要因素。此外，2023年底材料相对价格的扭曲已经得到纠正。”

然而，他警告说，关于每平方米成本的讨论在面对该行业所面临的真正挑战时显得不那么重要。“建筑需要重新增长，而为此需要的条件今天仍然不存在，”他总结道。

信贷、公共工程和收入是复苏的关键
Apymeco 的主席解释说，该行业的持续复苏将取决于几个因素：国家、省和市的公共工程的重新启动、抵押贷款和开发商信贷的扩展，以及收入和信心的改善，以动员私人储蓄。

Marín表示：“在阿根廷，住房贷款仅占国内生产总值的1%，而在其他地区国家这一比例超过10%。没有一个支持需求的金融体系，购房几乎完全依赖家庭的储蓄，这极大限制了该行业的增长。”

他还认为，储蓄重新流向生产性投资和恢复购买力至关重要：“衡量购买一套住房所需工资的指标，自2017年以来恶化了近25%。只要收入滞后，就很难扩大真正的住房需求。”

更加挑剔和专业的市场

Gewin Desarrollos观察到，成本的增加迫使他们改变对每个项目的分析方式，尽管他们排除了普遍停滞的情况。Ignacio Carpinelli，该开发公司的合伙人，解释说，建筑成本以美元计价的上涨对盈利能力造成压力，因为销售价格并没有以同样的速度上涨。“挑战不再仅仅是建造成本，而是买方能支付多少。市场有其限制，单纯将所有涨幅自动转嫁到最终价格上已经不够了。”

来源：布宜诺斯艾利斯省建筑中小企业协会 (Apymeco)

在这种情况下，Carpinelli解释说，开发商采取了更为保守的态度：“今天，在推出项目之前，分析土地的影响、位置、产品和财务结构是必不可少的。机会是存在的，但需要更为精确的规划。”

他澄清说，虽然没有观察到普遍停滞，但确实有一些开发项目重新安排阶段或推迟发布，以加强其财务结构。

“那些预售良好、拥有自有资金和以合理价格购得土地的项目保持着他们的节奏。相反，那些依赖快速销售或设计时利润空间非常紧张的项目面临更大的困难。”

他还强调，许多公司正在重新审视类型、面积、装修和融资方案，以适应更为挑剔和选择性强的买家。

长期融资以改变规模

受访的专家一致认为，建筑的持续增长将更少依赖于成本的短期下降，而更多依赖于长期融资体系的巩固。

建筑成本在某个时刻将停止上涨。目前仍是一个未知数

Carpinelli表示，像抵押贷款证券化、为房地产开发提供资金的新工具以及资本市场的更大参与等手段，将显著扩大信贷供应。{#p-1784834833092-43323}

他还认为，专门针对该行业的资本外流机制可能会提供额外的流动性，但必须在明确的规则和适当的监管下进行。{#p-1784834833092-82833}

“建筑行业推动了数十个行业的就业、投资和活动。但它需要融资需求才能实现可持续增长。如果没有最终买家的抵押贷款，行业将很难达到远高于当前的规模。经济的可预见性、长期融资和稳定的规则将是决定市场下一阶段的变量，”Carpinelli总结道。

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